[事例付]アパート外壁塗装の費用相場とオーナーがやるべきポイント

アパートのオーナー様なら避けて通れないのが、アパートの塗装工事です。

塗装をすれば綺麗になるので、入居者様の満足度や入居率の向上に繋がるし、いつかはやらなければ…とお思いのオーナー様も、

「いくらぐらい掛かるの？」「いつ頃やったらいいの？」「入居者様に迷惑かけたくないんだけど…」など、分からないことや、不安が多くありますよね。

そこで今回の記事では、オーナー様の不安が無くなるように、費用や工事時期、業者選びのコツをお教えします。

大事な塗装で失敗しないために、ぜひじっくりお読みくださいね。

1章　アパート塗装の費用相場は200～300万円

アパートの塗装費用相場は、おおよそ200～300万円ほどです。

これは一般的な2階建てアパートで、防水工事を含まない場合の金額ですので、3階建てだったり防水・劣化部分の補修工事が入ったりする場合は、更に100万円前後高くなります。

通常の戸建ての費用相場と、規模は違えども考え方は同じですので、より詳細を知りたい方は以下も参照してください

【2022版】外壁塗装の費用相場を15,000人分の実績データから徹底分析

1-1　足場代の相場は全体費用の20％が妥当

塗装工事の中でも削ることができない足場代ですが、全体費用の20％程度が足場代と出されている場合は妥当と言えます。

おおよそですが、相場はこの様になっています。

メッシュシートとは、周りへの飛散防止、また職人の落下防止のためのネットのことです。

安全な作業とご近隣とのトラブルを防ぐためには必須のものですので、きちんと見積もりに入っているか確認しておきましょう。

1-2　作業費の相場一覧

塗装は、実は単に壁を塗るだけではありません。

汚れを落とす「高圧洗浄」、塗らない場所を保護する「養生」、防水のための「コーキング」などの下準備も必要になります。

また外壁以外の「附帯物塗装」も一緒に行う方が、後で別にやるより経済的です。

それぞれの費用相場は以下の通りです。

かなりたくさんの項目があって面倒臭い…と思うかもしれませんが、書いていないものは黙って省かれてしまう可能性もあります。

見積もりをもらう際には、項目がより詳細なものが安心です。

1-3　塗料はシリコンかフッ素にしましょう

塗料によって価格と一緒に耐用年数が異なってきますが、アパートの場合はシリコン以上のグレードにしましょう。

なぜなら、シリコンより下のグレードのアクリルやウレタンは、価格は魅力的ですが、耐用年数を見てみると10年以下の状態で、次の塗装が早々にやってきてしまうということになります。

■耐用年数比較表

次の塗り替えの時期がいつ来るのかに焦点を当てて考えないと、アクリルやウレタンは費用も手間も掛かり、コストパフォーマンスが悪くなります。

また頻繁に入居者に負担をかける事になりますので、10年に1回程度のメンテナンスで済むように、価格と耐用年数を見比べてシリコンかフッ素にしましょう。

2章　工事時期は春か秋にして、工事期間も把握しよう

工事をする時期は春か秋に、そして施工期間についてはおおよその目安を知って、実際に施工業者に確認し、両方の情報がちょうど釣り合い取れるタイミングで施工できるようにしましょう。

2-1　施工時期は春か秋がおすすめ

施工時期は春か秋、特に秋口～冬には終えるスケジュールで行うのがベストです。

理由は2つあります。

この2点です。

現入居者様の不満に繋がる要素は少しでも避けたいですから、作業の中で窓の開け閉めが制限されたり、多少エアコンなどが使用出来ない時間が出来たりしても、比較的辛くない気候の時期として、春か秋の施工が良いです。

また遅くとも冬、12月までに工事を完了しておくことで、年明けから春先転居者の見学対応なども可能になり、工事したての外観が後押しして新しい入居者が決まりやすくなる可能性が高まります。

2-2　施工期間は14～21日が目安

アパート塗装の施工期間は14～21日（2～3週間）ほど掛かります。

通常の戸建てよりも規模が大きいので、戸建て塗装が14日（2週間）程度で終わるのに比較すると、14～21日（2～3週間）と覚えておきましょう。

そのため、地域の行事や季節柄で施工期間と被っては困る予定を事前に確認しておき、その期間に被らない時期をご自身で目星を付けておく事で具体的な予定も考えやすくなるでしょう。

その他、外の鉄階段塗装や各戸のベランダ防水がある場合は、更に3～4日程度かかると見た方が良いでしょう。

もちろんこの期間は天候によって左右される事もありますが、一般的な2階建てアパートであれば長く掛かって25日程度と覚えておきましょう。

3章　アパート塗装はやるメリットの方が大きい！

ここまでで費用や施工期間などを踏まえて、塗装をすべきかどうかお悩みの方もいるかと思いますが、結論から言うとアパート塗装はやるべきです。

理由は2つの観点からお伝えします。逆に、塗装をしないとどうなるかも併せてお伝えします。

3-1　塗装するメリットは美観と入居率の向上

塗装をするメリットは、2つあります。

• ①見た目が綺麗になり、現入居者様に喜んでもらえる

現入居者様が喜ぶ事で、住まいを気に入り、更に長く住もうと思ってもらえる可能性が上がります。

退去率が低いというのは、オーナー様にとってもうれしい話です。

• ②綺麗になる事で、新たな入居者様が増える

もし空室があった場合でも、塗装で外観が綺麗になればそれだけで入居を希望する人が増える可能性が高くなります。

むしろ空室がある場合ほど、綺麗にして入居者を募る必要があるはずですので、見た目から変えていく必要があるでしょう。

3-2　塗装しないデメリットは、建物の老朽化と入居率の低下

逆に塗装をしないままでいると、特に築10年以降は様々な建物の傷みが生じてきます。

戸建て住宅と同じですが、毎日雨風や紫外線を浴びている建物というのは必ず劣化をしていきます。

その目安が築10年頃なのですが、具体的には鉄骨階段などの手すり部分の剥げや、室外機のテープの剥がれ、外壁のカビコケなどの目に見える汚れが出てきます。

これらは放置しておくと素材が傷み続けて、雨染みなどから雨漏りにまで発展します。

雨漏りが起きる様なアパートに長く住んでいたいと思う方はそう居ませんから、退去者が多くなる可能性が高くなり、雨漏りが起きるくらいに傷みが出ている分修繕費も掛かってしまうため、オーナー様にとっては嬉しくない事が重なります。

塗装をしておけば良かったとあとで後悔しない様に、塗装をして得られるメリットをしっかりと知って、是非実行しましょう。

4章　業者を選ぶためのチェックポイント4項目

ここまで来たら、実際に施工するにあたりどのような業者に依頼をしたら満足いく工事になるかが課題になります。

4-1　点検内容を細かく撮影してくれるか

点検は契約前の要ですから、しっかりと100枚以上写真に撮って報告・説明をしてくれる業者を選びましょう。

アパートは普通の戸建てより規模が大きい分、修繕箇所も多く費用が掛かりがちですから、この点検がしっかりしていないと、「後々追加で補修が必要な所が出たので追加費用が掛かります」ですとか、「施工後に塗装の剥がれや雨漏りがすぐに出てしまった」等で入居者様に迷惑を掛けてしまう事例など、点検が細かいかどうか内容次第で結果が変わってくることがままあります。

修繕すべき所はしっかりと明確にしてもらい、オーナー様と業者の修繕が必要な場所の認識を統一するためにも、点検写真はなるべく多く細かく撮ってくれる業者を選びましょう。

4-2　保証書を出してくれるか

保証書を出してくれるかを確認しましょう。

大きな金額の工事ですし、その中で万一何か不備・不具合が出た時のために頼りになるのが保証書だからです。

口約束などではなく、書面で貰いましょう。

認識の違いや、言った・言わないなどの行き違いが無くなります。

保証の範囲についても併せて説明を受けましょう。

どの部分に、どういう保証を、何年間出しますというのが不透明であれば、いざという時に「保証対象外です」と面食らう事も出てきてしまいますので、保証書については必ず書面で出して貰い、その内容もしっかりと理解をする事で、万一に備えましょう。

4-3　アパート・マンションの施工実績があるか

アパートやマンションなどの大規模な建物の施工実績がどれくらいあるのか、確認しましょう。

アパートやマンションは普通の戸建て住宅の塗装と勝手が違いますから、経験・実績が多い会社を選びましょう。

実績が多ければ、施工以外にも入居者への対応・近隣への配慮への心得もあるはずですので、オーナー様の力になってくれるでしょう。

明確に●件以上の数字がないと信頼できないという事はありませんが、最近はホームページなどでも実績を載せているところは多いので、そこでも確認できます。

実績が多い会社を選んで、力になってもらいましょう。

4-4　アフターメンテナンスを定期的にしてくれるか

アフターメンテナンスを定期的にしてくれるか確認しましょう。

なぜならフォロー体制が整っていると、複数戸ある世帯のどこかで不具合が出てしまったとしても、すぐに駆け付けてくれる業者であれば安心できますし、オーナー様の手間や気苦労も減らすことができます。

逆にアフターメンテナンスの実施がない、フォロー体制がない業者で施工をしてしまうと、何かあった時に対応しなくてはいけないのはオーナー様になってしまいます。

ご自身で入居者様と施工会社の間で板挟みにならない様、定期的にアフターメンテナンスを実施してくれる業者を選びましょう。

5章　【チェック表付】トラブルを回避する事例集

実際に施工をする事になったら、入居者様や近隣の方とトラブルなどが起きない様に、事前にオーナー（施主）としてやれることをやっていきましょう。

入居者様へのフォローが細やかに行われるほど、トラブルや不満は無くなっていき、より工事が皆にとって満足いくものになります。

ですから、事前に対応できることや、起こりうる要因については対応策を講じていきましょう。

ここでは、対策と実際の事例を紹介していきます。

いずれも施工業者に「このトラブル回避のために一緒に案内に回ってほしい」と声を掛ければ、嫌という業者はいないはずですので、積極的に業者に伝えていきましょう。

このチェックすべき項目は、業者と一緒に確認しやすい様にPDFでダウンロードできます。

良い工事にするために是非活用してください！

ダウンロードはこちらをクリック

6章　色選びは、入居者の意思を最優先しましょう

せっかく綺麗にするならこんな色がいいかな…とイメージされている方もいるかもしれませんが、

アパート塗装に於いて大切なのは、自分が好きな色かどうかではなく「入居者に好まれる色かどうか」です。

なぜなら、住まう人が気に入った色でなければ当然、その物件に住まなくても良い理由の1つとなり、いずれは退去に繋がる要因にもなってしまうからです。

そのため、今の色が気に入ってもらえている場合は大幅なリニューアルは現入居者の気持ちを考慮していませんし、流行の色だからと新規の入居者が増えるかと言えば、これもアパートの雰囲気や住まう年齢層と合っていなければ、やはり好まれません。

入居者層や、アパートの外見に似合う色を選ぶことで、入居者様の満足に繋がりますから、業者や入居者様にも意見を聞いて色選びをしましょう。

7章　オーナー様がやるべき3ポイント

いざ契約・施工となった際には、完工後までにオーナー様ご自身で確認して欲しい事が多々あります。

以下に施工前～施工中～施工後それぞれにチェック・実施すべき項目を上げましたので、是非実施していってください。

入居者様や近隣の方に満足いただくためのポイントを押さえていきましょう。

7-1【契約前】契約・保証内容をよく確認

契約前は以下の2点を、忘れずに実施しておきましょう。

①契約内容の再読み合わせをする

実際に施工に入る前に、実施する工事の内容や保証の内容などを施工業者と今一度読み合わせる機会を持ちましょう。なぜなら、口頭で約束した施工内容などがあっては最中に忘れられてしまう可能性もあり、また契約に記載がなければ効力もありません。

施工中に「ここもやって欲しい」「ここは契約に入っていなかっただろうか？」と不安にならないためにも、業者との確認を行いましょう。

• ②保証の内容についても再度読み合わせ確認をしましょう。

工事が終わった後で、思っていた保証内容と違うという事がない様に、『どの範囲を・何年まで・対象は塗膜（塗料の膜）剥離までか、ひび割れはどうなのか』という所まで認識違いがない様に再度確認しましょう。

これを施工前に確認しておけば、やってもらう事が明確になっているので、安心して工事に取り掛かってもらえるでしょう。

7-2【工事中】2～3日に1度は現場へ行く

施工中は、2～3日に1度は現場に行きましょう。

近くの現場であれば尚更積極的に、現場に顔を出しに行きましょう。

理由は施主が見に来ると言うのは、少なからず現場に良い意味で緊張感が出ますし、入居者や近隣に対して万一の不備があっても、その声もいち早くキャッチしやすいからです。

施工の具体的な作業の善し悪しが分からないから・管理する監督が毎日行くと言うから…という理由で現地に行かないというのは勿体ないことです。

もし遠方なので何回も見に行くのは厳しいという場合は、施工の報告を都度業者からもらうと良いでしょう。

写真と、作業内容を日報の様な形で貰えば進捗も理解しやすいですよね。

是非積極的に現地に赴いて、現状がどうなっているのか、何か変な所はないかと確認しに行きましょう。

7-3【完了後】アフターチェックとケア

工事完了までもう一歩ですので、最後まで抜けない様に次の3つチェックをしていきましょう。

①不備や残しがないかチェック

業者に対しては、施工後に塗り漏れなどがないか、もらうべき説明や書類が揃っているかを必ず確認しましょう。なぜなら施工が終わってしまうと、後で塗り残しに気付いたり、不備に気付いたりしても、業者も次の案件への準備等に入っているため、対応が後回しにされがちです。

決まった期間で全ての事を終わらせるためにも、次の様なことに注意して、気になる点はなんでも質問・確認を行いましょう。

◆塗り残しがないか、自分で見回ってチェック

⇒もし気になる部分や、見えなくて確認できない部分があれば遠慮なく業者に確認しましょう。施工中の写真なども撮っているはずですから、口頭以外でも確認ができます。

◆物の移動などがあった場合は、元に戻されているかチェック

⇒物干し竿を除けていたり、室外機をずらしたりと物の移動が全て施工前の様にされていないと、業者を再度呼ぶ手間や、最悪重い物でも自力で作業が必要になってしまいます。

◆保証書や施工写真は受け取ったかチェック

⇒契約時に確認している内容の書類は全て受け取っているかの確認をしましょう。特に保証書や施工写真は後になってから役に立つものですから、貰い忘れがない様にチェックしましょう。

②入居者・近隣への御礼の挨拶をしましょう

入居者や近隣に、お礼の挨拶回りをしましょう。

業者がやってくれる場合は、同行して一緒にすると尚良いでしょう。

理由は施工中に思わぬ迷惑を掛けている場合なども想定して、このタイミングで何かあれば謝罪とお礼を併せて実施する事で、後に不満なども残しにくくなるからです。

アフターケアもすることで関係性も良くなりますし、万一オーナーサイドで気付けなかった不満の声などが上がってきた場合でも、次回の塗装時には同じことが起きないように注意のノウハウとして生かせます。

この工事をやって良かったと関係者全員に思ってもらうためには、御礼の挨拶は重要です、必ず実施しましょう。

③修繕又は減価償却のための書類を貰いましょう

確定申告の際に必要な書類ですので、工事金額が振り込み終えた時点で引き換えに書類を貰いましょう。

支払金額が明記されているもので良いので、領収書が手元にあれば良いでしょう。

こちらも年末になってから思い出して問い合わせをしても、同じような駆け込み需要が重なった場合に思っていたよりも時間が掛かってしまうこともありますので、施工後すぐに貰っておけば慌てる事もなく申告処理ができます。

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  8章　アパート施工事例集14選

最後に実際に施工事例を見て行きましょう。

見ていく中で、“こんな雰囲気良いな”や“このアパートは自分が持っている物に雰囲気が似ているな”等、ご自身が完成イメージを決める上で、実例を見ながらの方がより具体的なイメージが固まりやすいからです。

形や雰囲気だけでなく、施工期間や建坪などの規模も併せて見れますので、是非ご自身のアパートに当てはめながら見てください。

まとめ

いかがでしたか？アパートの塗装の必要性やメリットから、オーナー様がやるべきことまでを紹介してきました。

1番優先的に考えるべきなのは、現入居者様が満足いく工事になるかどうか、という事です。

入居者様の不満がある工事というのは、オーナー様も業者との板挟みになって非常に気苦労が絶えないものになってしまいますので、施工前にこの記事の事例なども踏まえて、まずは現入居者様が「工事をして良かった」と思ってくれるようなフォロー体制になるようにしましょう。

現入居者様が満足してくれれば、今の住まいがもっと好きになり、長期の入居率もUPする可能性が高くなりますので、是非良い工事にしてください。

ここまでお読み下さりありがとうございました。

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