費用から工事の流れまで、マンションの外壁塗装まるわかりガイダンス

マンションの外壁塗装

マンションにお住まいの方は、管理組合の順番が回ってきそうという頃に、ちょうど修繕や外壁塗装をすべきタイミングが来る方もいると思います。

塗装は1015年に1度と言われていますので、自分たちの担当で、あまり良く分からないのに大きな工事を担わなければいけないとなると、少しプレッシャーにも感じてしまいますよね。

 

ですが、塗装工事は皆様の住まいを健康に保つために必要なメンテナンスです。

折角の機会ですから、マンションの塗装工事を理解して、より良い工事にしていきましょう。

 

この記事では、マンションの外壁塗装を検討している方にお役に立つ、相場から工事全体の流れ業者選びで見てほしいポイントなどを解説します。

 

大きな金額が掛かる大規模な工事ですので、情報のボリュームも多い記事です。

それでも知っておくべきポイントや、重要で抑えておいてほしい点が多々ありますので、ご自身が関わる部分だけでもしっかりと読んでみて下さい。

 

これを読む事によって、マンション塗装でどのポイントを抑えれば良いのかが分かり、また住民の方の満足度も上がる工事にする事が出来ますので、“やって良かった”という工事にするためにも是非最後までお読みください。

 


1章 マンションの外壁塗装に掛かる費用相場

マンション塗装に掛かる費用は、大きさによりますが300万円~1,000万円が目安です。

階数や建物の大きさ・規模によって、又使用する塗料によっても変わってきますので、あくまで目安としてお考え下さい。

 

修繕費用

修繕費用

35戸のマンションを対象に取ったデータによると、マンション大規模修繕にかかる費用は、

・平米あたり/1万~2万円

1戸あたりの修繕費用/100万円前後

と出ており、マンションの外壁塗装工事は住戸数や面積が大きくなるほどに高額な工事になっていきます。

(マンションの維持管理に関する研究-大規模修繕工事の見積書分析-栗田啓介(小松幸夫研究室)より)

それでは塗料や規模によってどのような金額の差が出てくるのかを、具体的にお伝えしていきます。

特に費用の割合が大きい、外壁塗装・防水工事・足場3つを詳しく説明します。

 

1-1 マンション塗装の相場一覧表

マンション塗装の相場は、規模によって異なりますが、以下の様な金額が相場とされています。

マンション塗装相場表

 

塗装は実際に塗る壁面の面積によって金額が変わります。

金額が高いかどうか不明な時は、内訳の詳細を見て、何にいくら掛かっているか見ると良いでしょう。

塗装工事は、塗装以外にも「足場仮設」、「下地補修」、「鉄部塗装」、「防水」、「シーリング」などの費用が掛かります。

ここでお伝えしているのはあくまで標準的な造りのマンションの相場ですので、形や塗る面積、修繕が必要な部分によって異なりますので、詳細の判断は実際に見積もりをとってからしましょう。

 

1-2 防水工事の相場は7,5009,000/

建物の種類・防水層の状況によりますが、防水工事の相場は7,500~9,000円/㎡です。

防水工事相場表

 

防水工事は施工場所や条件によって金額が異なるので、材料費や人件費などに加え、施工も1日で終わるものではないので、条件によっては塗装と同じくらいの費用が掛かる事もあります。

その為、ベランダが比較的広い住戸が多かったり、屋上面積が広かったりする場合は、防水費用も塗装と同じくらい掛かると認識しておきましょう。

 

1-3 足場費用の相場は600800/

足場費用の相場は、600~800円/㎡です。

マンションは特に建物の規模が大きいため、足場代が大きく入ってきます。

また建物の面積に外周+2メートル程度を増した面積で計算されるので、建物の大きさより大きく計算されているからと言って誤りとは限りません。

目安としては、全体金額の1020%くらいの金額であれば適正価格と思って良いでしょう。

 


2章 マンションにお勧めの塗料選び2ポイント

塗料によって価格も耐久年数も異なってくるため、何を選ぶのが一番適切なのか、2つのポイントから紹介します。

 

2-1 お勧めの塗料はシリコン

マンション塗装でお勧めの塗料は、シリコンです。

理由は、塗料の耐久性と次のメンテナンスのスパンとでコストパフォーマンスが1番良いからです。

 

マンションのメンテナンス時期は、国土交通省のガイドラインでは12年に1とされています。

そのサイクルで行くと12年後には次の塗装があるという事なので、15年~20年もつ塗料を使う必要性はそこまでありません。

その為、マンション塗装では、ちょうど10~12年の耐久性があるシリコン塗料を使用すると、バランスが良く無駄もないでしょう

耐用年数の比較

  • ※多少費用を掛けても良い塗料を選んで塗装のスパンを長くして、その間にエレベーターや駐車場のメンテナンス・更には給排水管の修繕などを小分けに行っていく考え方もあります。

    工事が短いスパンで沢山あると住民にとっても負担になる事が多いので、大規模なものと小規模な微修繕のメリハリつけて計画的に実施していきましょう。

 

2-2 現状より良い塗料を使うと価値が上がる

現状を良くする塗料を使うと、資産価値が上がるケースがあります

付加価値を付ける塗料や改修を行う事で、以前よりもグレードアップした状態になると、その分資産としての価値が上がるからです。

 

例えば、以前は使っていなかった遮熱塗料を使用する、或いは前はシリコンで塗装したが、今回は耐久年数が高いフッ素で塗装をする、などが該当します。

勿論塗装以外にオール電化リフォームをする事なども該当しますが、現状維持から付加価値を付ける事によって資産価値が向上しますので、住民の方々の意向もよくヒアリングした上で、現状維持にするか、資産価値向上をするか決定していきましょう。

 


3章 工事の全体の流れ14項目

工事の全体の流れは戸建てもアパート・マンションも変わりはありません。

全体の流れを知っておく事で工事に対する不安が軽減されますので、是非確認をして下さい。

 

1.足場架設

足場架設

工事のための足場を立てます。マンションの塗装工事では必ず必要です。

☆チェックポイント

作業中は金属音が絶えずしています。

それなりの工事音なので、作業時間帯を日中にする、外出を促すなどすると住民のストレス軽減に繋がります。

作業の効率を考えてベランダなど屋外の物は室内にしまってもらうようにしましょう。

プライバシーに配慮できるよう、カーテンを活用しましょう。

所要日数:3~7日※シート養生と合わせて

2.シート養生

シート養生

主に、周辺への塗料の飛散を防ぐ目的で必要です。

☆チェックポイント

塗料や高圧洗浄の汚れた水が飛散して何かを汚損するとトラブルの元になります。

シートよりも建物がはみ出ている事のないように見ておきましょう。

所要日数:3~7日※足場架設と合わせて

3.高圧洗浄

洗浄

古い汚れを落として、新しい塗膜が付きやすくする為に必要です。

☆チェックポイント

高圧洗浄の日には洗濯物は外に干さない、窓は閉める、鍵も閉めるように住民に注意喚起しましょう。トイレや浴室の小窓は忘れがちです。

閉めないと洗浄した汚水が屋内に入ってしまいます。

所要日数:2~3日

4.外壁の下地処理

下地処理

外壁にヒビがある場合の補修や、塗装が剥げている場所の手入れをして塗料が綺麗に着く準備をします。

☆チェックポイント

0.3ミリ以下のヒビは、後で使用する塗料でそのまま隙間を埋める事が出来るので、必ずしも補修材を使っていないのが手抜きという訳ではありません。

所要日数:1~2日

5.養生(ようじょう)

養生

窓や換気口などの開口部に塗料が付着しないように養生をします。

☆チェックポイント

仕上がりに影響するので、開口部の養生がされているかの確認をしましょう。

もし換気で窓を開けたい場合には施工会社に相談して、ビニールを開けることも可能です。

所要日数:3~5日

6.コーキング作業

コーキング
既存のコーキングを、状態が良ければ上から厚みを足す増し打ち、状態が悪ければ一度剥がしてから新たに打ち直す作業をします。

☆チェックポイント

契約上増し打ちになっているのか打ち直しになっているのか、実施されている工事と照らし合わせて確認しましょう。

金額や工事日数も異なってきます。

所要日数:5~7日

7.下塗り

下塗り
白色である事がほとんどです。

外壁素材と塗料の密着を高めるために丁寧な作業が必要な工程です。

所要日数:2~3日

8.中塗り

中塗り
中塗りから色が付きます。下塗りの乾燥を確認して行います。

☆チェックポイント

この段階から油性塗料の場合は臭いが気になってきます。

屋内にいる分には直接害はありませんが、体調が悪くなったり、敏感なペットやお子さんが心配だったりする時は、作業中に外出するなどしてやり過ごすと尚良いでしょう。

この臭いは、2~3日で収まります。

所要日数:2~3日

9.上塗り

上塗り

仕上げの上塗りです。中塗りが乾燥してから塗布します。

所要日数:2~3日

10.附帯部分塗装

附帯部分塗装

手すりの鉄部や雨どいなど、外壁以外の部分塗装を行っていきます。

☆チェックポイント

うっかり触れてしまいやすい部分なので、「ペンキ塗りたて」の張り紙を貼ってもらうことや、掲示板などを活用して触れたり衣服が汚れたりしないように注意喚起しましょう。

所要日数:2~3日

11.防水工事

防水工事

屋上やベランダの防水を行います。雨天以外の日程で行われます。

☆チェックポイント

数日天気が良くないと施工できません。

予定が変わりやすい作業のため、日程を小まめに確認しましょう。

また各戸のベランダにも物を置かないように再度お願いしましょう。

所要日数:3~5日

12.養生撤去

養生を取ります。丁寧に取らないと、折角の新しい塗膜が傷つく可能性があります。

☆チェックポイント

撤去した際にはゴミが出るので、片づけられているかの確認と、取り忘れがないかも併せて確認が必要です。

所要日数:1~2日

13.足場解体

足場解体

解体作業は、仮設作業よりも比較的早い時間で完了します。

☆チェックポイント

金属の作業音がします。

また足場解体時に部材をどこかにぶつけて傷が出来てしまっている、という事も考えられるため、解体後は異変がないか見て回ると良いでしょう。

所要時間:2~3日

14.清掃

部品などが落ちている可能性があるため、最終清掃が入ります。

☆チェックポイント

ここで部品・部材の忘れ物・落とし物を見落とすと、釘などを踏んで生活者がケガをする可能性があるため、念入りに作業結果を見ましょう。

所要日数:1日

 


4章 工事期間は約23か月ほど

工事期間は、マンションの規模によって異なりますが、おおよそ2か月前後は見ておいた方が良いでしょう。

大規模マンションだと3か月~6か月かかる事もあります。

マンション塗装は足場や下地調整を必ず行うので、1工程進めるのに数日掛かる事や、雨天や強風の日は作業が中止になる事もあるため、どんなに小規模なマンションであったとしても、2か月と覚えておくと良いでしょう。

 

工事に適した時期は9月~11月頃!

工事に適したお勧めの時期は、秋~冬にかけた時期です。

これは、梅雨時期や年末年始を避けた911月頃の方が、住民の不満に繋がりにくく、また空室がある場合は4月までに新たに入居する見込みを増やせるからです。

 

地域によって多少異なりますが、冬は霜が降りて外気温によっては塗装に適さない事があります(5度以下は塗料が本来の力を発揮できなくなるので適していません)。

また夏場は暑い中エアコン使用の制限を住民に協力いただく可能性があるため、機能面や不便さに考慮すると、911月頃が適しています。

契約は上記時期より早くしたとしても、911月の工事時期を希望する場合はあらかじめ施工業者に伝えるようにしましょう。

 


5章 塗装の色は、現状維持をベースに考えるとスムーズ

塗装の色を決める時には、基本的には現状維持の方向で進めましょう

理由は、あなたを始め住民の皆さんは今の外観や建物・雰囲気を気に入ってマンションを購入しています。

それが定期的にガラッとイメージが変わってしまって「とても嬉しい」と感じる人は多くはありません。色は、基本的に現状維持が好印象です。

なので、施工業者には現状維持の方向で話を伝えましょう。

美観は住民にとっても大切な観点ですから、業者にカラーシミュレーションを作成してもらい、管理組合が住民の意見を取りまとめられる場を作りましょう。

 

 

5-1 今より1トーン濃い色は見た目が良い

現状目で見ているマンションの色から、1トーン濃い色を選ぶと良いでしょう。

これは以前の塗装からの経年で退色している可能性が高いため、現状維持をするなら1トーン濃い色を選んでおく事で、10数年前の状態を復元するような感覚です。

施工業者にもよく確認して、新築時の再現を行うための色選びをしていくと、まず色選びで失敗したという事はなく、住民からも喜ばれるでしょう。

色の選び方

 

5-2 色を変えたいなら、一部分を変えるに留めておく

今の色から全く変えないのも、せっかくの塗装なのになぁ、とお思いの方がいる場合は、一部分だけの色替でしたらお勧めできます。

雨どいや手すりなどのパーツだけを以前とは異なる色に変えるというのも、アクセントになって少しオシャレになるからです。

 

但し、マンション自体の色とかけ離れた色を選んでしまうと奇抜になってしまうため、

例)全体が白いマンションで、雨どいだけが赤色で悪目立ちしている等

あくまで寒色系や暖色系など、同系色の“馴染む”という事にフォーカスした色替えをしてください。

 

5-3 イメージを変えたい場合は、カラーシミュレーションが必須

もし現状と異なる色にしたい場合は、カラーシミュレーションが必須です。

マンションは周りの環境との調和がかなり大切ですし、住民の皆さんの納得がなくては色替えも成り立たないためです。

 

カラーシミュレーションを見せる事によって共通のイメージが持たれるので、資料としては必須です。

ここで住民の方との意見がまとまったら、最終の色決めステップとして、A4サイズ程度の色板見本という、実際の塗料を塗った板を目で確認して決定して下さい。

室内の色板

 


6章 トラブルにならないためのチェック7項目

いよいよ工事が決定したら、住民の方がなるべく不快にならない、負担の少ない工事を目指してチェックをしていきましょう。

施工の専門的なチェックは施工業者・監督に任せるしかないですが、住民目線で不都合が生じそうな場合は積極的に解決に向けて動いていきましょう。

そうする事で、住民全員の満足度にも繋がりますし、トラブルが起きると場合によっては工事が一時中断という事にもなりかねません。

工程順にチェックしていきましょう。

 

6-1 工事前に確認する事

①工事内容、作業内容の再確認(読み合わせ)

口頭で確認したことがあれば、取り決め事項で交わしておくと安心できます。

記録がないと、後々のトラブルにもなりかねませんから、●●を△△で□□□までやる、とお互いの認識が明確になっているようにしましょう。

工事の説明

 

②工事前は、住民に向けた工事開始日の通達挨拶を行いましょう。 

直前の告知になってしまうと、“洗濯物が干せない”“ベランダの片づけをしていない”等のトラブルに発展する恐れがあるため、可能であれば2週間前から。

遅くとも10日前には全員に通知が行くようにしましょう。

方法は、各戸への案内状投函(口頭説明)・回覧板・掲示板への掲示の3つがあります。

工事前の挨拶

 

③ベランダ・バルコニー・屋上の荷物については極力家の中などに片付けてもらいましょう。

各戸のベランダや、屋上についても荷物など極力室内にしてもらうように協力してもらいましょう。

実際の工事の際に、業者の作業効率などからベランダの物をどかす事がありますが、事前に片付けておけば「勝手に動かされた」という事がありません。

 

6-2 工事中に確認する事

①進行状況が分かる様に、工事のスケジュール表(工程表)を常に最新の状態にしてもらいましょう

工程表とは、工事のスケジュールを1週間単位などで表示したものです。

天候や実際の進み具合によって当初の予定工事期間からずれ込む事や、住民の方に洗濯物やエアコン使用の制限をお願いする事もあるため、常に最新の状態で掲示しておいてもらうようにしましょう。

工程看板

 

②2~3日に1回は、周囲を見廻りしましょう。

管理組合の方で交代でも良いので、23日に1回は周囲を見廻りしてみましょう。

日々工事が進行していく中で、ご自身が疑問に思ったり、不思議に感じたりすることは他の住民の方も同じ様に感じているはずですので、疑問点や気になる事がない様に定期的な進行状況の見廻りをしていきましょう。

 

例)養生シートが巻き付けて開放されていたが、作業に支障がないかどうか心配

⇒その日の作業が何で、次にシートが再び広げられるのはいつかを明確にしましょう。

※質問などは、高所作業している作業者(職人)にその場で色々聞いてしまうと安全では無いため、タイミングを見て職人へ聞くか、間を空けて監督や営業担当に聞くようにしましょう。

 

共用部分の塗装が行われたときは特に注意!

階段手摺りや雨どいなど、注意しないとうっかり触れてしまうような場所を塗装した際は、注意喚起の張り紙などを置いて配慮をしましょう。

多くの方が通る通路などで警告する事で、衣服が汚れるなどのトラブルを防げます。

注意看板

 

6-3 工事後に確認する事

①不備ややり残し、忘れ物が無いかチェックしましょう。

素人目では分からない、と思うかもしれませんが、忘れ物やゴミなどが落ちっぱなしになっている施工業者は他にも何かやりっぱなしになっている可能性が十分あります。

物を移動したまま戻さないなども意外とありがちの為、工事完了のサインをする前に目視で全体を確認しましょう。

 

②住民へのお礼で挨拶廻りをしましょう。

管理組合のメンバーで手分けして、業者が同行してくれれば一緒にすると尚良いでしょう。

理由は施工中に思わぬ迷惑を掛けている場合なども想定して、このタイミングで何かあれば謝罪とお礼を併せて実施する事で、後に不満なども残しにくくなるからです。

 

アフターケアもすることで関係性も良くなります。

この工事をやって良かったと関係者全員に思ってもらうためには、御礼の挨拶は重要ですので必ず実施しましょう。

 


7章 工事後に確認すべき2項目

工事が完了したら、最後の手続きです。工事に関する完成報告をしてもらいましょう。

それに付随する書類・資料も同時に手元にして、無事に完成しているか最終確認をしましょう。

 

7-1 施工写真・報告を受け取る

施工中の写真や実施した工程が分かる様にまとめてもらった物を施工業者から貰いましょう。

特にどの部分がどう直った、というビフォア&アフターが分かると依頼者としては安心できますし、むしろそれが無いとご自身で確認する術はなかなかありませんから、作業実績として写真を提出してもらうようにしましょう。

点検写真

 

7-2 保証書の受け取りをする

工事が終了してから保証書を発行してくれる所は貰えるので、忘れずに貰いましょう。

保証書は工事が終わってから発行されますが、発行にメーカーが関わると特に手元に来るまで時間が掛かる事がありますが、忘れないように貰う物として控えておいてチェックしましょう。

 


8章 業者選びでチェックすべき3項目

マンション塗装は大きな工事で、金額も大きい物になりますから、業者選びは慎重に行いましょう

業者としては、建物の規模が大きくなればなるほど、工事の請負金額が大きくなり、且つ施工・管理の負担が大きくなる為、業者選びに失敗してしまうと施工前~施工中、施工後のトラブルが起き易くなり、後々の負担が大きくなります。

ですからチェックすべき所を抑えて、より快適な工事にしていきましょう。

 

8-1 大型物件の施工実績があるか

施工業者には依頼する前に、どの程度の実績があるのかを確認しましょう。

特に大型物件の実績がどれくらいあるのかというのは大変参考になるからです。

施工実績が0と言う所には誰も安心して任せられるとは言わないと思いますし、施工実績もどのような規模の建物をどのように完成させたか、写真付きで紹介してもらうとより安でしょう。

ですので、施工実績は数字や写真で安心できる程度のものがあるかを確認しましょう。

 

8-2 保証内容の説明はちゃんとされているか

保証内容の説明がしっかりされているかも重要です。

保証の説明をしっかりと受け、理解した状態で工事を依頼すれば、万一の事があっても業者に連絡しやすくなります。

 

特に保証の内容は聞いていると難しい所があるかもしれませんが、「いつまで」「誰が」「どの部分に対して」「どのような場合」「何をしてくれる」という点を理解しておくと良いでしょう。

これは、例えば外壁の塗装に不備が出た時は保証対象になるが、目地のコーキング部分は保障対象にならない、と言った具合に、どこに対してどの様な保証がされるのかを押さえておく事が、今後の住まいを守るポイントになるからです。

住まいを守るためにも、保証内容はしっかりと説明を受けて理解しましょう。

保証書

 

8-3 アフターフォロー体制が整っているか

アフターフォローは、工事が終わった後でも、何かあった時にすぐ対応してくれるかどうか、体制が整っているかを確認しましょう。

特にマンションの様な大型で何戸もある場合、それぞれの世帯で気付いた不備部分があった場合、何度連絡しても来てくれない、相談に乗ってくれない様な体制の業者では、その分住民の不満が積み重なり工事が不満足な物になってしまいます。

ですから、アフターフォローとして適切にアドバイスしてくれる、すぐ来てくれると言う点は事前に確認しましょう。

アフターメンテナンス

 


9章 万一不具合が出た場合は、まず施工業者へ連絡

工事後、万一不備ではないかという点が出た場合は、まず施工業者に連絡をしましょう

状態・症状を明確に伝え、いつ頃見に来られるかというアポイントまで確定をさせて、実際に見てもらい見解を貰う事が、解決の最短ルートです。

該当箇所を写真に撮っておくのも現状の証明になるので、良いでしょう。

 


まとめ

マンションの外壁塗装は金額も大きく、また生活する多くの住民の方の協力が必要不可欠です。

その為、トラブルで嫌な想い出になってしまう工事にするより、管理組合や住民同士の協力でより良い工事にしていきましょう。

最後までお読みくださりありがとうございました。

 

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